4 نساء يكشفن كيف صنعن نقود منازل

هناك سبب وجيه يدفع الملايين من الناس إلى الاستماع في كل أسبوع المثبت العلوي، فليب أو بالتخبط, رحاب مدمنو هذا البيت القديم. سواء كانوا مهتمين بتقليب المنازل أو التجديدات أو البرامج التي تركز على العقارات الوكلاء ، فإن الأميركيين لديهم هاجس واضح في صناعة الإسكان والمهن التي تدور حولها حولها. ولكن ليس فقط البرامج التلفزيونية التي تأسرنا. العقارات هي الاستثمار الأكثر تفضيلا بين الأميركيين ، وفقا ل أخبار جالوب. في الواقع ، يقول 34 في المائة من الناس أنه أفضل استثمار طويل الأجل هناك.

لفهم كيفية كسب الناس للمال في سوق الإسكان بشكل أفضل (وفضح بعض التلفزيونات الرئيسية المفاهيم الخاطئة على طول الطريق) ، تجاذبنا أطراف الحديث مع أربع نساء الذين حققوا مبالغ مثيرة للإعجاب من خلال جميع أنواع مشاريع عقارية. سواء أكان ذلك صخبًا جانبيًا أو حياتهم المهنية الكاملة ، فإليك الطريقة حقيقة الناس - وليس نجوم التلفزيون - يفعلون ذلك.

---

اديلا مزراشي (41 عاما)

موقعك: ضواحي شيكاغو

الاحتلال: مدير الاتصالات والمدون في قراءة تقلباتي

عدد العقارات: 2 (الآن)

سنوات في العقارات: 1.5

الأموال المكتسبة حتى الآن: $117,000

ما الذي جذبك إلى العقارات؟ لقد رأيت دائمًا الملكية كأساس للثروة طويلة الأجل. انها ركوب الخيل الصعود والهبوط الاقتصادي أفضل قليلا. إنها ملكية ، إنها أرض - أنت تملك شيئًا. ليس مثل الأسهم التي لا تعرف حقًا ما تملكه.

كيف بدأت؟ صديقي جون وأنا بدأت تعود ، وكان قد انقلب من قبل. إنه وكيل عقاري مرخص في Mark Allen Realty. في غضون ستة أشهر من تاريخنا ، كنا نشتري أول عقار لنا ونقلبه معًا.

هل من المهم أن يكون لديك شريك؟ لم أستطع القيام بذلك دون جون. يقوم بكل تحليل السوق ، ويقوم بالكثير من العمل - هكذا وفرنا الكثير من المال. إنها وظيفة بدوام كامل بين اثنين منا.

الجزء الأكثر تحديا: أكبر عقبة هو الحصول على من الصفر إلى خاصية واحدة. بمجرد اجتياز المرحلة الأولى ، هناك الكثير من التعلم الذي يحدث بحيث يصبح من الواضح جدًا ما إذا كان الأمر يستحق القيام به مرة أخرى. نضع في كل وقت العروض.

يمثل العثور على مقاولين موثوقين ومعقولين تحدًا كبيرًا آخر ، فهو يشبه تقريبًا طرفان متقابلان من الطيف. إذا كانت موثوقة ، فمن المحتمل أن تتقاضى رسومًا أكثر.

ويمكن أن تكون عملية التصريح ساحقة. لا أعتقد أن الكثير من الناس يفهمون كيف يمكن أن تكون القرى البيروقراطية. على سبيل المثال ، وضعنا الأوراق في تصريح ويستغرق الأمر من شهر إلى ستة أسابيع لاستعادة أي شيء. ولا يمكنك لمس المنزل قبل الحصول على تصريح.

كم من المال تحتاج للبدء: يجب أن أكتب كتابا يسمى ما HGTV لا يقول لك. الشيء الذي يدفعني للجنون هو حساباتهم السريعة. هناك تكاليف احتساب ، ضرائب ، تأمين ، فائدة - كل هذه الأشياء تضيف ما يصل. كما أنها لا تأخذ في الاعتبار تكاليف سمسار العقارات. في المنزل الذي انقلبنا عليه بيع بمبلغ 275،000 دولار ، أنفقت 1360 دولارًا على تكاليف سمسار عقارات.

يجب عليك ميزانية تكاليف إغلاق عملية الشراء ، والتي تمثل 1.5 في المائة من سعر الشراء ، وتكاليف إغلاق البيع ، والتي تمثل 1.5 في المائة من قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) ، رسوم سمسار عقارات ، والتي هي 5 في المئة من ARV ، وتكاليف الحجز التي تغطي الضرائب والتأمين والمرافق والفائدة ، والتي عادة ما أقدر ما بين 1،000 دولار و 1500 دولار لكل شهر. ثم عليك أن تضيف كل ذلك إلى تكلفة العقار وتكاليف التجديد. عادة ما نقوم بعمل مخزن مؤقت يتراوح بين 5 و 10 في المائة لتغطية التكاليف غير المتوقعة التي تحدث أثناء عملية التجديد. وعليك أن تسأل نفسك ، هل يمكنني تحمل خسارة المال في هذا؟ لأن ذلك قد يحدث.

أفضل النصائح للمبتدئين: ضاعف مقدار الوقت الذي تعتقد أنك ستحتاج إلى إنفاقه عليه. إذا كنت تعتقد أن الأمر سيستغرق شهرًا ، فقم بتغيير ذلك إلى شهرين. وسوف يستغرق مشروعك الأول دائمًا الكثير من الوقت لأنك لا تزال تختبر المياه ، وبعد أن تعرف ما تريد ، ستكرره من منزل إلى منزل.

جيمي كراوتش ، 33 سنة ، وكيل ومدير عقارات

موقعك: تولسا ، أوكلاهوما

الاحتلال: سمسار عقارات ، رجل أعمال ، ومدير عقارات

عدد العقارات: 4 (بما في ذلك منزلها الخاص) بالإضافة إلى 35 تديرها

سنوات في العقارات: 14

الأموال المكتسبة حتى الآن: $200,000+

ما الذي جذبك إلى العقارات؟ عندما تمتلك عقارات على المدى الطويل ، فإننا نسميها أموال الاستيقاظ لأنك بمجرد استيقاظك ، فإنك تجني الأموال من خلال امتلاك العقارات المؤجرة. إنهم يحققون دخلاً دون أن تضطر إلى الذهاب إلى العمل. إنه مورد جانبي لطيف ، ويمكن لأي شخص القيام بذلك. بدلاً من الحصول على 401 ألف ، سيكون تقاعدي بمثابة استثماراتنا الاستثمارية. عندما أقترب من سن التقاعد ، فسوف يتم سدادها ، وبالتالي فإن كل هذا التدفق النقدي من الإيجار سيكون ما أقوم به للتقاعد.

كيف بدأت؟ العقارات في دمي. كان والداي يمتلكان عقارات مؤجرة عندما كنت طفلاً ، وفي سن 19 سألني عما إذا كنت على استعداد للبدء في إدارتها. عندما ذهبت إلى الكلية ، حصلت على شهادة في مجال العقارات وحصلت على ترخيص عقاري.

بدأنا ببناء ممتلكاتنا الخاصة (زوجي متعاقد) ، وبعد ذلك ببيع هذا المنزل ، تمكنا من جني أموال كافية لإخماد وبدء الاستثمار في العقارات.

هل من المهم أن يكون لديك شريك؟زوجي هو العمل الحر. انه مفيد جدا ، و يعمل لدى شركة مقاولات تجارية.

الجزء الأكثر تحديا: الجزء الأصعب بالنسبة لي كان البدء. قبل عام 2008 ، كانت صناعة الإقراض مختلفة كثيرًا. يطلب الآن المزيد من المقرضين انخفاضًا بنسبة 20٪ تقريبًا ، لذلك من الصعب البدء إذا لم يكن لديك المال.

أفضل طريقة للبدء هي تحويل منزلك إلى عقار مستأجر عندما تكون جاهزًا للنقل - وهذا ما يفعله معظم الأشخاص لأنه من الصعب الخروج بنسبة 20 بالمائة المطلوبة. بمجرد أن تبدأ ، يصبح أسهل بلا حدود.

الجزء الأكثر مكافأة: من الصعب أن تنمو ثروتك وأن العقارات كانت مورداً رائعاً لزوجي وأنا أقوم بذلك.بدأنا الاستثمار في العشرينات من العمر.

كم من المال تحتاج للبدء: إنه يعتمد على الكثير من العوامل. العقارات ليست مقطوعة وجافة. كل صفقة مختلفة. أوصي بـ "قاعدة 50 بالمائة": إذا كان لديك عقار تهتم به ، فيمكنك البحث عن المبلغ سيكون الإيجار ، ومن ثم فإن حوالي 50 في المائة من هذا الإيجار سيكون للنفقات والتأمين والإصلاحات ، إلخ ثم يمكنك تحديد ماهية مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك وما إذا كانت التدفقات النقدية ، وأنت تجني الأموال ، ثم تستدعي النظر فيها.

أفضل نصيحة للمبتدئين: عليك أن تعرف ما تريد أن تفعله العقارات لك. هل تريد أن تكون خطة التقاعد الخاصة بك وتساعد على تكملة ذلك؟ هل تحاول كسب نقود سريعة؟ يجب عليك معرفة الهدف الذي لديك ثم العثور على شخص ما في منطقتك ، وهو مرشد ، يمكنه إرشادك عبره وشرح الوظائف الإضافية والخارجية.

أنت تريد أيضًا التأكد من أن لديك فريقًا جيدًا في مكانك — أن يكون لديك متعاقد تعرفه وتثق به ، وتلك اتفاقية السلام الشامل لتوجيهك خلال الضرائب ، ومدير العقارات إذا كنت لا ترغب في إدارتها بنفسك ، ووكيل عقاري متخصص في الاستثمارات. إذا كنت لا تعرف أي شيء عن ذلك وقمت بالقفز فيه بشكل أعمى ، فستقضي عليك صفقة سيئة.

نيكول ستولر ، 44 سنة ، صاحبة المشروع

موقعك: سكوتسديل ، أريزونا

الاحتلال: رجل أعمال ، منزل متعدد الأسر ومستثمر فندق

عدد العقارات: 1 فندق و 3 منازل

سنوات في العقارات: 8

الأموال المكتسبة حتى الآن: "لقد ضاعفنا استثماراتنا الأولية إلى أربعة أضعاف في عام 2012 في غضون أربع سنوات."

ما الذي جذبك إلى العقارات؟ كنا عامين في الزواج. لم يكن لدينا حقًا أموال ، لذلك كنت أقضي الكثير من الوقت في قراءة دفاتر التمويل الشخصي وخلال تلك العملية ، صادفت أب غني أب فقير. لقد وقعت معنا على الفور للذهاب إلى ندوة عقارية لمعرفة المزيد عن الاستثمار ، وقفزنا مباشرةً.

كيف بدأت؟ لقد اكتشفنا أن الجامعة في مدينتنا تمتلك العديد من العقارات ، لكن لا ترغب في إدارتها ، لذلك قمنا بتطويرها جميعًا تمويل البائع. لم يكن علينا أن نأخذ القروض ، لكن كان علينا أن نتوصل إلى مدفوعات ، واستخدمنا سلف بطاقات الائتمان للقيام بذلك. لم نكن نعرف حقا ما كنا نفعله. الحقيقة هي أن الندوة تثير اهتمامك ، لكنها لا تتعلق بالإدارة العملية وما الذي يدور حولها. كان هناك الكثير من القطع التي لم نفهمها.

لم ننجح في ذلك. لقد انتهى الأمر إلى إعادة الممتلكات ، فقد خسرنا الأموال خلال ذلك الوقت ، وكان لدينا ديون من سُلف بطاقات الائتمان. كنت أستيقظ في الليل ، ولا أستطيع النوم ، أتساءل كيف سنخرج من هذا الثقب. كان حلنا هو بيع منزلنا ، والانتقال مع والدي.

لم نستثمر مرة أخرى لفترة طويلة. ثم في عام 2011 ، حصلت على الخطأ مرة أخرى واعتقدت أنه يمكننا القيام بعمل أفضل. لقد نجحنا في المرة الثانية ، لكننا لم ننس أبدًا ما مررنا به في البداية.

هل من المهم أن يكون لديك شريك؟ لا أعتقد أنه ضروري ، لكنه يساعد على مشاركة عبء العمل.

الجزء الأكثر مكافأة: مساعدة الناس. زوجي فخور حقًا بأحد مديري العقارات لدينا. لقد ارتكب بعض الأخطاء في وقت مبكر من حياته ، وقضى بعض الوقت في السجن لارتكابه جرائم غير عنيفة ، لذلك لن يعطيه أحد فرصة. رأى زوجي أنه عامل شاق وشخص لديه مهارات قيادية ، لذلك ساعده في تعلم الحبال. وعندما بعنا هذا العقار ، أوصى زوجي بشدة بهذا الرجل نفسه للمالكين الجدد ، فأخذوه ، وزاد راتبه ، وهو الآن يدير ثلاث عقارات.

كم من المال تحتاج للبدء: هل ستعيش في العقار ، أو هل لديك بالفعل سكنك الأساسي الخاص بك ، وسوف تشتريه فقط كملكية استثمارية؟ هذا قرار مهم حقًا لأنه إذا كنت ستعيش في العقار ، فيمكنك الحصول على قرض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA), VA (الشؤون المخضرم) القرض، أو قرض مع القليل جدا من المال لأسفل. إذا كانت الحقيقة ، فإن قيمة VA هي صفر من المال.

يعتمد ذلك على السوق ، لكنك تحتاج الآن إلى حوالي 25 بالمائة من سعر الشراء. بالنسبة لمعظم البلاد في الوقت الحالي ، يمكنك الحصول على حوالي 200000 دولار للمنزل ، وستحتاج إلى 25 في المائة من ذلك. ستحتاج أيضًا إلى بعض الاحتياطيات.

أفضل نصيحة للمبتدئين: العقارات جيدة ، تستحق ذلك ، لكنها ليست مثالية ، لذا احصل على توقعاتك في المستوى المناسب. خطط لبناء بطيء — ربما خاصية واحدة في السنة.

أيضا ، طلب المساعدة. سيساعدك معظم المستثمرين الآخرين — انتقل إلى مجموعة مجتمع أو Meetup. و BiggerPockets.com هي واحدة من أكثر الموارد المجانية قيمة لأي شخص يتطلع إلى الاستثمار في العقارات.

كيشا بلير ، 40 سنة ، المالك

موقعك: أوتاوا ، كندا

الاحتلال: المالك ، رجل أعمال

عدد العقارات: 3 (2 في كندا وواحد في نيويورك)

سنوات في العقارات: 10

الأموال المكتسبة حتى الآن: لقد أتاح لي نوعًا من الحرية المالية حيث أعرف ما إذا كنت بحاجة لقضاء إجازة. بعد وفاة زوجي ، حصلت على إجازة تربوية مدفوعة الأجر لمدة سنة وكان العقار وراء ذلك. أحد الأسباب التي تجعلني أضع أطفالي الثلاثة في مدرسة خاصة هي العقارات.

كيف بدأت؟ لقد بدأت منذ عقد من الزمان عندما أدركت أن معاشات أصحاب العمل لم توفر ما يمكن أن يكون. بدأنا الاستثمار في العقارات لتعويض هذه الفجوة. في ذلك الوقت لم أكن حقًا في فكرة الأسهم. كنت أكثر اهتماما بالاستثمارات الملموسة التي يمكنني رؤيتها. العقارات كانت واحدة من تلك الأصول الملموسة التي يمكن أن أقودها كل يوم وإلقاء نظرة عليها. بدأنا صغيرًا في شقة واحدة فقط كانت في منطقتنا والتي لن يكون من الصعب الحصول عليها مستأجرة لأنها كانت في منطقة قريبة من المدارس والحدائق ومحطات الحافلات والعديد من وسائل الراحة.

هل من المهم أن يكون لديك شريك؟ بدأت الاستثمار في العقارات عندما كان زوجي على قيد الحياة. لقد فعلنا ذلك معا. [بعد وفاته] قررت الاحتفاظ [بالممتلكات] والذهاب إليها بمفردها. احتفظت بجميع استثماراتي وهو أفضل شيء قمت به على الإطلاق. أود أن أشجع النساء العازبات أو حتى أولئك الأرامل على اعتبار العقار كاستثمار. يمكن القيام به وحده.

الجزء الأكثر تحديا: بعد وفاة زوجي ، كان الأمر صعباً للغاية. وقال انه سوف يقوم بمعظم العمل من حيث الممتلكات والحفاظ عليه. وكان أيضا اتفاق السلام الشامل ، لذلك كان يفعل المحاسبة تأتي ضريبة الوقت. انتهى بي الأمر توظيف مدير الممتلكات. كان أكثر تكلفة ، ولكن أكثر ملاءمة.

والشيء الآخر الذي أجد صعوبة فيه هو الشواغر. دعنا نقول أن لديك وظيفة شاغرة لمدة ستة أشهر ، وعليك أن تحمل العقار لفترة طويلة دون الحصول على أي دخل. ومع الوظائف الشاغرة تأتي قيمة التداول وتحتاج إلى إعادة تجهيز العقار مرة أخرى للمستأجرين الجدد. دوران مكلفة.

الجزء الأكثر مكافأة: تيإنه مرن في إجازة ، لرعاية الأطفال الصغار ، أو لمتابعة اهتمامات أو وظائف أخرى. لم أخوض في الأمر أفكر في هذه الأشياء ، لكن بعد ذلك توفي زوجي عندما كان عمري 31 سنة فقط. Wعندما تتحول حياتك فجأة ، فأنت تحب ، الحمد لله ، لدي هذه الاستثمارات لأن هذه ستساعدني على رعاية الأطفال.Wفأل ينبغي التفكير في تنويع استثماراتهم. أنت لا تعرف أبدًا ومن الجيد دائمًا الاستعداد.

كم من المال تحتاج للبدء: يجب أن يكون لديك أموال كافية ووسادة مالية. هناك العديد من الطرق للقيام بذلك - الاستفادة من التمويل وإعادة التمويل و HELOC (خط ائتمان أسهم المنزل). ولكن مهما كان الأمر ، لا تستغل نفسك أكثر من اللازم.

من الصعب تحديد رقم ، لكن يجب أن يكون لديك ما يكفي للدفعة المقدمة والصيانة. للصيانة ، خصصت مبلغ صغير مثل 150 دولارًا شهريًا. يكفي فقط أنه إذا حدث شيء ما ، إذا كان هناك حالة طوارئ ، يمكنني تمويل ذلك.

يجب عليك أيضا الميزانية لمدة ثلاثة إلى ستة أشهر مع عدم وجود المستأجر. أنافي معظم الحالات ، ينتهي بك الأمر إلى عقار بدون مستأجرين ولا يمكنك الإعلان عن المستأجرين حتى بعد تاريخ الإغلاق ، بحيث يعيدك إلى الوراء أربعة أشهر - أسوأ حالة ، ستة أشهر. قد تكتشف أنها ليست مثالية وعليك رفضها لأنك تعتقد أنها قد لا تنجح. لقد اضطررت إلى التخلي عن الدخل لمجرد التمكن من العثور على المستأجر المناسب.

أفضل نصيحة للمبتدئين: أفضل نصيحة لدي هي النظر إلى المناطق التي لا ترتفع فيها أسعار العقارات فحسب ، بل ستكون أيضًا جذابة للمستأجرين - في جميع أنحاء الجامعات ، بالقرب من الأعمال التجارية ، في ممر وسط المدينة. على الرغم من أنه يميل إلى أن يكون أكثر تكلفة بعض الشيء ، إلا أنه يعمل بالتأكيد لأن خطر الشغور والدوران أقل. وأنا لا أستثمر أبداً في عقار لن أعيش فيه.