ما أتمنى أن أعرفه قبل شراء منزل

امتلاك منزل من المفترض أن يكون جزءا من الحلم الامريكيلكن عملية الشراء قد تبدو أشبه كابوسًا في بعض الأحيان. عندما أعدنا أنا وزوجي لشراء منزلنا الأول العام الماضي ، شعرت بالصدمة إزاء قلة معرفتي به ومدى قلة الإجابات المحددة التي يمكنني العثور عليها عبر الإنترنت. عندما تعثرت على العملية ، والتعلم أثناء الطيران ، طورت فهمًا جديدًا للقول ، "أنت لا تعرف ما لا تعرفه".

إعداد للنجاح قبل أن تبدأ

قبل أن أبدأ العملية ، قمت بالبحث بدقة - أو حاولت القيام بذلك ، على الأقل. نظرت إلى القروض العقارية التقليدية والهيئات الفيدرالية للإسكان (FHA) ، واكتشفت مبلغ الدفعة المقدمة والحد الأدنى من درجة الائتمان التي نحتاجها لكل برنامج.

تأكدت أنا وزوجي من أن درجات الائتمان الخاصة بنا كانت أعلى من 580 ، وهو الحد الأدنى لبرنامج FHA الذي كنا نأمل في استخدامه. لقد سددنا بطاقات الائتمان من أجل جعل نسبة الدين إلى الدخل أكثر جاذبية للمقرضين. بمجرد الوفاء بالحد الأدنى من المتطلبات ، حددنا موعدًا مع البنك - وشعرنا بخيبة أمل شديدة.

أولاً ، علمنا أن العديد من البنوك الفردية لها متطلباتها الخاصة بالإضافة إلى اللوائح التي وضعتها قروض إدارة الإسكان الفدرالية. في حالتنا ، تطلب البرنامج الفيدرالي درجة 580 ، لكن البنك ووكالة التمويل العقاري التي تحدثنا عنها مع الحد الأدنى المطلوب للدرجات 600 و 620 ، والذي يمكن أن يكون فرق كبير عندما كنت تعمل بجد إلى

إصلاح الائتمان.

علمنا أيضًا أن شركات التأمين تريد أن ترى أن تكاليف الإيداع والإغلاق كانت في حسابك لمدة شهرين على الأقل ، لتتبع من أين أتت الأموال وتأكيد أموالك المستمرة المزيد. كان هذا عقبة أمام مشتر صبور مثلي.

العثور على المقرض أولا

عندما بدأنا الاجتماع مع وكلاء العقارات ، سألوا دائمًا ما إذا كنا قد اقتربنا من أحد المقرضين. عندما التقينا مع المقرضين ، كان السؤال الأول هو ما إذا كان لدينا ممتلكات في الاعتبار. هذا ترك لنا في حيرة من أمري.

إذن ما هي الخطة الصحيحة؟ يقول بيتر: "يجب على مشتري المساكن المحتملين أن يلتقوا دائمًا مع المقرض قبل أن يبدأوا في البحث عن منازلهم" جينينغز ، المقرض لدى Merrimack Mortgage في نيو هامبشاير والذي عمل في هذه الصناعة لأكثر من 30 سنوات. هذا يساعدك على تحديد أي برنامج الرهن العقاري هو الأفضل بالنسبة لك. الرهون العقارية تنشأ إما عن طريق سماسرة الرهن العقاري أو البنوك التقليدية. نظرًا لأن الصناعة تخضع لتنظيمات شديدة ، فلا يهم حقًا من تختاره لرهنك العقاري - فالمؤهلات ستكون هي نفسها إلى حد كبير ، كما يقول جينينغز. ومع ذلك ، من المرجح أن تقدم البنوك الصغيرة خيارات أقل للرهن العقاري ، بينما عادة ما يقدم المقرضون الأكبر حجماً المزيد.

عندما تكون جاهزًا لشراء منزل ، يمكنك تعزيز عرضك إما عن طريق التأهيل المسبق أو خطاب موافقة مسبقة من المقرض الخاص بك. إن التأهيل المسبق ، حيث يقوم مسؤول القرض بمراجعة مقدم الطلب للتأكد من وفائه بالمتطلبات الدنيا ، هو الأكثر شيوعًا ، كما يقول جينينغز. إذا كانت مؤهلات الدخل والائتمان الخاصة بك أعلى بكثير من الحد الأدنى وكان سجل التوظيف ثابتًا ، فسيشعر الكثير من المقرضين بالراحة عند تقديم خطاب التأهيل المسبق. يقول جينينغز: "في هذه الصناعة ، يُعرف باسم المقترض الضار".

ومع ذلك ، إذا كان طلبك على وشك التأهل بسبب مشكلات الائتمان أو الدخل ، فيمكنك اختيار موافقة مسبقة. يقول جينينغز: "تمت الموافقة على الملف فعليًا بشرط أن يجد المقترض منزلاً". "أقوم بذلك في بعض الأحيان عندما لا أشعر بالراحة عند التوقيع على خطاب التأهيل المسبق." على الرغم من الحصول على موافقة مسبقة لفترة أطول مقدما ، يمكن أن يخفض الوقت بين قبول عرضك وإغلاقه ، لأن الكثير من المراجعة موجود بالفعل فعله.

الحصول على وكيل: لن يكلفك

بمجرد أن تعرف أنك مؤهل للحصول على قرض عقاري ، فقد حان الوقت لبدء التسوق. في البداية بحثنا أنا وزوجي بمفردنا عن طريق الوصول إلى وكلاء القائمة في العقارات التي كنا مهتمين بها. ولكن بمجرد أن أدركنا أن البائع يدفع فعليًا ثمن البائع عندما يتم بيع المنزل ، دون أي نفقات خارجة على المشتري ، حصلنا على وكيل على الفور.

يقول ليز مورفي ، وهو وكيل لدى بيركشاير وهاثاواي وفوكس وروتش سماسرة العقارات في جينكين تاون بولاية بنسلفانيا ، إن عدم إدراك أنه لا توجد مصروفات خارجة عن متناول العميل أمر شائع. وتقول: "عادةً ما تتم المحادثة بشكل أسرع بمجرد أن يدرك المشتري أنهم لا يدفعون لمشتري المشتري". "عملية شراء المنازل شاقة للغاية ، ثم تفكر ،" علي أن أدفع هذا الشخص أيضًا. "

يعمل الوكلاء العقاريون على تبسيط العملية من خلال إيجاد العقارات التي قد لا يتم إدراجها على الإنترنت ومساعدة المشترين على تصفح القوانين والقوانين. عندما توقفت عملية الشراء لدينا عن طريق السقطات غير المتوقعة ، بما في ذلك مشكلة في عنوان المنزل ، أوضح لنا وكيلنا بالضبط ما كان يحدث ونصحتنا بشأن ما يجب القيام به.

يقول ميرفي إن الدعم العاطفي ليس جزءًا صغيرًا من وظيفة وكيل المشتري. "تريد شخصًا يمكنه العمل معك خلال فترات الصعود والهبوط ، وينقلك عاطفياً خلال هذه العملية."

فهم السوق عند تقديم عرض

بمجرد العثور على منزل تريده ، ينبغي أن يساعدك وكيلك في تقديم عرض يتم إضفاء الطابع الرسمي عليه في اتفاقية الشراء والمبيعات ، وهو عقد ملزم بينك وبين البائع.

ضع في اعتبارك مدى القوة التي تريد أن تكون في المفاوضات ومدى تنافسية السوق (بعد كل شيء ، حتى يتم قبول عرضك ، يمكن للبائع أن يأخذ عروضًا أخرى). إذا كنت ترغب في الحفاظ على النقود ، ففكر في وضع شرط بأن البائع يساهم في إغلاق التكاليف - يختلف المبلغ حسب نوع الرهن ومبلغ الدفعة المقدمة ، ولكن يمكن أن يتراوح بين 3 إلى 9 في المائة من البيع السعر.

حدد أيضًا ما إذا كنت ترغب في أن يخضع عرضك للتفتيش الذي يجتازه المنزل ، ونوع الفحص. يغطي تفتيش المنزل التقليدي أي عيوب في الممتلكات حتى تعرف بالضبط ما الذي تحصل عليه. يمكنك أيضًا تضمين فحص الآفات واختبار غاز الرادون ومجموعة من الخيارات الأخرى.

لقد كنت مستعدًا للتجول مع البائع (ربما أشاهد الكثير من التلفزيون) ، لكن مفاوضاتنا كانت قصيرة. قدمنا ​​عرضًا ، ورد البائع ، ونصحنا وكيلنا بالعودة بعرضنا "الأفضل والأخير" لإعلام البائع بأننا قد انتهينا من التفاوض. قبلوا.

لا تجعل أي تغييرات كبيرة في الحياة في المراحل النهائية

التالي يأتي الانتظار. عادةً ما يستغرق حوالي 35 يومًا من تاريخ قبول عرضك عندما يمكنك إغلاق المنزل ، على الرغم من أنه قد يكون أطول من ذلك ، وفقًا لـ Neena Vlamis ، رئيسة ومؤسسة A&N Mortgage Services في شيكاغو. قد يبدو الانتظار تعسفيًا ويشعر بالإحباط ، لكن الأمور تحدث طوال الوقت وراء الكواليس.

بعد قبول عرضك ، يدخل التطبيق في فترة مراجعة المحامي ، كما يقول Vlamis. هذا هو عندما يقوم المشتري ببذل العناية الواجبة عن طريق الحصول على فحص وتقديم أي طلبات للإصلاح أو إغلاق ائتمانات التكلفة. "هذا هو الوقت المناسب للتأكد من أن هذا هو العقار الذي اعتقدت أنه كان" ، يضيف Vlamis.

بعد ذلك ، حان الوقت للمشتري لاتخاذ المقعد الخلفي والسماح لوكيل الرهن العقاري القيام بعملهم. يقول Vlamis "التحقق من الصحة هو العملية الأولى التي تحدث خلال تلك الفترة الزمنية". "انه مهم جدا." خلال الوقت الذي يكون فيه طلبك قيد المراجعة ، يقوم المقرض بصنعه تأكد من أن جميع الوثائق التي قدمتها ، من الإقرارات الضريبية إلى دفع الرهانات ، صادقة و دقيق.

نظرًا لأن صناعة الرهن العقاري تخضع لرقابة شديدة ، فإن البنك يتخذ العديد من الخطوات للتأكد من صحة المعلومات التي تلقاها من المشتري. يرسل البنك سجلات الضرائب إلى مصلحة الضرائب للتأكد من أنها تطابق ما لدى مصلحة الضرائب في الملف. كما تؤكد معلومات التوظيف والدفع قبل إرسال الطلب إلى الاكتتاب ، حيث يتم تأكيد كل شيء مرة أخرى ، بمزيد من التفصيل.

هذا أيضًا عندما يقوم المقرض بتقييم المنزل للتأكد من أن قيمة العقار تطابق أو تتجاوز سعر البيع. إذا ذهبت برهن قروض إدارة الإسكان الفدرالية المدعومة من الحكومة الفيدرالية ، فيجب أن يتم التقييم بواسطة مُثمن معتمد من إدارة الإسكان الفيدرالية.

خلال هذا الوقت ، من المحتمل أن يكون لديك أموال في حسابك أكثر من أي وقت مضى ، ولكن من المهم للغاية عدم إجراء أية تغييرات مالية خلال الوقت الذي يخضع فيه طلبك للمراجعة. يتم تأكيد الائتمان والعمالة مرة أخرى في نهاية عملية التقديم قبل الالتزام المالي مباشرة تم إجراؤها ، ومن الأهمية بمكان عدم وجود تغييرات كبيرة ، مما قد يؤخر العملية أو يعرض فرصك في التعرض للخطر وافق. يقول فلاميس: "لا تقم بتبديل البنوك ، أو القيام بعمليات شراء كبيرة ، أو تغيير الوظائف". إذا قمت بذلك ، يمكنك تسوية نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك ، والتي يستخدمها المقرضون لتحديد احتمال أن تكون قادرًا على سداد المدفوعات في الوقت المحدد. (خلال هذا الوقت ، تمسك أنا وزوجي في الغالب بالضروريات - دفع الفواتير والتسوق للبقالة).

Dot Your I's and Cross Your T's

بمجرد موافقة البنك على كل شيء ، سيتلقى المشترون خطاب التزام مالي. يقول فلاميس: "هذا يعني أن لديك" كل الوضوح "لتمويلك. "الجميع ، بدء التعبئة."

ومع ذلك ، يستمر الانتظار غالبًا - مع حوالي أسبوع بين تواريخ الالتزام المالي وإغلاقك. "هذا الوقت يسمح بإعداد حزمة الإغلاق الخاصة بك ، يمكنك القيام بالتجربة النهائية ، أمين الصندوق الشيكات التي سيتم طلبها ، أو سلك نظمت لإغلاق التكاليف ، الفعل الذي يتعين إعداده ، "يقول Vlamis.

عندما يحين وقت الإغلاق في النهاية ، من المحتمل أن تكون قادرًا على التنفس بسهولة. سوف تقوم بتوقيع مجموعة كبيرة من الأوراق وتبادل الشيكات والمفاتيح وتكون في طريقك كصاحب منزل جديد.

ظهرت هذه القطعة في الأصل على DailyWorth.

قطع ذات صلة:

كيفية الادخار للحصول على منزل ومعالجة الديون الخاصة بك

مسرد مصطلحات الرهن العقاري الأساسية: من الضمان إلى العنوان

كم يجب أن أقضي على البيت؟